根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售與消費(fèi)過(guò)程特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為：

1、 一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng))；  通俗講就是土地七通一平的整理，包括拆遷、征收、收儲(chǔ)、填海工程等等，主要由政府部門(mén)或國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位在做這個(gè)工作。  

2、 二級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)增量房市場(chǎng))；  主要是指建設(shè)工程建造、銷(xiāo)售等。  

3、 三級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)存量房市場(chǎng));

從以下六個(gè)方面（土地獲取、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)、施工組織、策劃銷(xiāo)售）闡釋一級(jí)開(kāi)發(fā)及二級(jí)開(kāi)發(fā)的區(qū)別  

角度1：市場(chǎng)研究-投資決策-土地獲取  從供給的角度考慮，二級(jí)開(kāi)發(fā)面對(duì)的是招拍掛的土地市場(chǎng)，典型的二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)有自己的投資發(fā)展部，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)為決策人提供充足的決策依據(jù)。  對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的途徑還不是十分的透明，政府出地的位置、價(jià)格、規(guī)模等并不十分明確，獲取土地需要依靠企業(yè)良好的政府關(guān)系，這其中對(duì)于可行性分析的要求也要低于二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所謂投資發(fā)展部實(shí)際上所做的工作更加宏觀，主要為決策人提供大的方向性的指引。所以通常人員的配備數(shù)量和要求都要低于二級(jí)開(kāi)發(fā)。 

角度2：市場(chǎng)定位-產(chǎn)品策劃  二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于細(xì)分市場(chǎng)的定位和產(chǎn)品前期策劃是一項(xiàng)非常重要的能力，企業(yè)要考慮重要的問(wèn)題是做住宅還是商業(yè)，做別墅還是公寓，該項(xiàng)目是否有足夠的市場(chǎng)支撐，公司是否有能力吸引該細(xì)分市場(chǎng)的潛在客戶(hù)。  一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要考慮的問(wèn)題可能相對(duì)簡(jiǎn)單一些，土地?zé)o非由生地轉(zhuǎn)成熟地，不存在很多的定位和策劃問(wèn)題，但是對(duì)于那些以土地增值為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行策劃來(lái)使整個(gè)土地升值成為了企業(yè)的一項(xiàng)關(guān)鍵能力（規(guī)劃—概念—溢價(jià)），是不是可以通過(guò)引入部分產(chǎn)業(yè)來(lái)使地塊增值？  一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了謀取自身利潤(rùn)的增長(zhǎng)，必須為接受的二級(jí)開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)良的環(huán)境，不光是成熟的土地，甚至還包括良好的商業(yè)氛圍或良好的配套服務(wù)。所以，對(duì)于一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，關(guān)于引入產(chǎn)業(yè)的分析需要有具體的部門(mén)來(lái)支撐。但是隨著市場(chǎng)的理性和成熟，未來(lái)能夠獲得更大的收益就需要企業(yè)發(fā)展這種能力。  

角度3：規(guī)劃設(shè)計(jì)  二級(jí)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要大量的專(zhuān)業(yè)人才，這些專(zhuān)業(yè)人士負(fù)責(zé)向設(shè)計(jì)院傳遞地產(chǎn)公司的理念和要求，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)獲得所需的設(shè)計(jì)材料，需要精深的設(shè)計(jì)知識(shí)和良好溝通技巧，屬于稀缺的人才，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的工作成果在一定程度上決定了項(xiàng)目成本的多少，因此設(shè)計(jì)能力是二級(jí)開(kāi)發(fā)十分核心的能力之一。  而一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃實(shí)際上更多的是政府做好規(guī)劃，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)執(zhí)行，但是為了擴(kuò)大企業(yè)利潤(rùn)，企業(yè)需要和政府博弈以取得更優(yōu)的規(guī)劃指標(biāo)，所以在設(shè)計(jì)人才上，一級(jí)開(kāi)發(fā)的要求相對(duì)較低，更多的是需要與政府溝通協(xié)調(diào)的能力。  

角度4：招標(biāo)投標(biāo)  由于一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要施工材料為水泥、鋼材等價(jià)格透明的物品，因此在招投標(biāo)部門(mén)所需要的人員數(shù)量低于二級(jí)開(kāi)發(fā)，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)具體產(chǎn)品打造，復(fù)雜性可見(jiàn)一斑。 

角度5：施工組織  二級(jí)開(kāi)發(fā)屬于房建的施工范疇，通常是工程部下面分為不同專(zhuān)業(yè)的工程師來(lái)負(fù)責(zé)相應(yīng)的部分，如水暖、電器、土建、結(jié)構(gòu)等，人才的專(zhuān)業(yè)化現(xiàn)象比較明顯。  一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于道橋施工的范疇，通常工程部負(fù)責(zé)的是土地平整和道路建設(shè)和管線鋪設(shè)的工作，工程人員的構(gòu)成比較單一。  

另外，一級(jí)開(kāi)發(fā)還有一個(gè)特點(diǎn)，即施工的成本風(fēng)險(xiǎn)性要高于二級(jí)，因?yàn)榈叵虑闆r只有在勘測(cè)和施工過(guò)程中才能確定，不同的地質(zhì)條件對(duì)于成本的影響是很大的，所以成本的變動(dòng)通常有一定的不可預(yù)見(jiàn)性。 

角度6：策劃銷(xiāo)售  二級(jí)開(kāi)發(fā)面對(duì)的客戶(hù)更多的是零散的個(gè)人客戶(hù)，銷(xiāo)售部門(mén)需要和眾多的客戶(hù)進(jìn)行接觸，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)將這部分業(yè)務(wù)外包給代理公司，當(dāng)然也有一部分公司采用自行銷(xiāo)售的方式。  

一級(jí)開(kāi)發(fā)面對(duì)的客戶(hù)是二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是大宗客戶(hù)，所以對(duì)于銷(xiāo)售人員的要求實(shí)際上是完全不同的，銷(xiāo)售人員通常需要有一定的企業(yè)身份才能夠引起對(duì)方的談話興趣，同時(shí)需要對(duì)項(xiàng)目有透徹的了解，才能完成一次成功的營(yíng)銷(xiāo)，所以一級(jí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售人員的人數(shù)相對(duì)較少，但專(zhuān)業(yè)度要求偏高。